Spring talent aan het woord
De gebruikersmarkt is ontzettend dynamisch en continu aan verandering onderhevig. Commercieel vastgoedadviseur Ivar Hillerström geeft zijn visie op deze veranderende markt.
Waarom heb je voor vastgoed gekozen?
Als student was ik werkzaam binnen het acquisitieteam van Spring Real Estate. Door intensief contact met huurders kreeg ik waardevolle inzichten in de dynamiek van de huurdersmarkt en met welke huisvestingsproblemen huurders te maken hadden. Mede door het enthousiasme van collega’s om me heen en mijn bedrijfskundige studie ontwikkelde ik een sterke interesse in vastgoed.
Hoe ben je doorgegroeid binnen de organisatie?
Na eerst een meer sturende rol te hebben vervuld binnen het acquisitieteam, kreeg ik de mogelijkheid om door te groeien tot fulltime vastgoedadviseur.
”Met een master op het gebied van Strategy & Organization kan ik mijn bedrijfskundige achtergrond toepassen om advies te geven aan bedrijven om zich strategisch te positioneren op het gebied van bedrijfshuisvesting.”
Wat maakt Spring Real Estate uniek in de gebruikersmarkt?
Naar mijn mening is Spring Real Estate vernieuwend met een frisse blik op de markt. Waar veel makelaars actief zijn aan de verhuurderskant, hebben wij dit destijds 180 graden omgegooid met een sterke focus op huurders. Daarnaast is ons acquisitieteam een uniek onderdeel binnen de organisatie. Zij verzamelen waardevolle informatie wat zorgt voor korte lijnen met de markt, focus op specifieke regio’s en het tijdig signaleren van kansen.
Wat onderscheidt een vastgoedadviseur van een makelaar?
Wij nemen het gehele proces uit handen van begin tot eind. Dit omvat het strategisch bepalen wat de ruimte behoefte is, maar ook het inzichtelijk maken van alternatieven tot de analyse van de daadwerkelijke oplevering van de huurruimte. Denk hierbij aan het opstellen van raamwerken van transactie en cash flow modellen. Daarnaast kijken wij naar kantoorconcepten met een architect om dit passend te maken bij de werkwijze van een bedrijf. Ten slotte werken wij op basis van het Harvard Business School Model: de beste heronderhandelingen kun je doen op basis van reële alternatieven. Dit onderscheidt naar mijn idee een vastgoedadviseur van een makelaar.
Op welke manier is de gebruikersmarkt aan het veranderen?
De markt trekt aan waardoor huurprijzen stijgen en met name het aanbod op de Amsterdamse gebruikersmarkt steeds krapper wordt. Dit zorgt wel voor interessante ontwikkelingen in Amsterdam, zoals de Houthavens, diverse grote partijen die zich in Amsterdam willen vestigen door de Brexit en een sterke groei in kleine internetondernemingen.
De krapte in aanbod bemoeilijkt echter ook het vinden van gelijkvloerse ruimtes (300-500 m²) in specifieke gebieden in Amsterdam. Ons acquisitieteam en netwerk zorgt ervoor dat wij ruimtes kunnen aanbieden voordat ze op de markt zijn. Daarnaast zie je verschuivingen naar gebieden rondom Amsterdam. Toch blijft de locatie Amsterdam voor veel bedrijven een unique selling point, met name om een interessante speler te zijn voor werknemers. De vraag is of deze strategische positionering opweegt tegen de kosten. Aan ons de taak om bedrijven hierin te voorzien van een passend advies.
Hoe verwacht je dat de markt er over vijf jaar uit ziet?
Ik verwacht dat de huidige trend de komende jaren doorzet. De economie trekt aan, prijzen stijgen en Amsterdam zal zich verder uitbreiden naar omliggende steden en internationaal. Daarnaast zie ik een toenemende vraag naar flexibele contracten. Vroeger waren organisaties stabieler in het aantal werknemers en daarmee de benodigde ruimte voor huisvesting. Dit fluctueert nu meer, waardoor de ruimtebehoefte moeilijk definieerbaar is en flexibele kantoorconcepten gewenst zijn.
Ten slotte: Wat zijn jouw belangrijkste tips voor eindgebruikers?
- Lange termijn oriëntatie
Stel jezelf de vraag: Hoeveel ruimte heb ik de komende jaren nodig en wat wil ik uitstralen als organisatie? Door alleen te focussen op huidige behoeftes loop je later tegen problemen aan.
- Tijdig oriënteren op de markt
Doorgaans heeft een vijfjarig contract een opzegtermijn van één jaar. Het advies is om ruim voor de opzegtermijn te beginnen met oriënteren op de markt om een passende kantoorruimte te vinden.
- Flexibele oplossingen in een contract
Neem in het contract bijzondere bepalingen op voor krimp of uitbreidingsmogelijkheden, zoals breakopties voor teruggeven ruimte of eerste rechten van huur voor uitbreiding. Mocht je willen uitbreiden dan verbeter je je positie en mogelijkheden voor het huren van extra ruimte. Neem wel in acht dat flexibiliteit doorgaans geld kost.
- Toegevoegde waarde van een locatie
Stel jezelf de vraag: Waarom wil ik mij op deze locatie vestigen? Wat is de toegevoegde waarde? Als vastgoedadviseur denken wij mee in deze strategische positionering en hoe de huisvesting past in de lange termijn bedrijfsstrategie.
